- مقررات صدور پروانه

1- 2) کلیه مراکز دولتی و غیردولتی و همچنین اشخاص حقیقی و حقوقی جهت احداث بنا ملزم به اخذ پروانه ساختمانی می باشند.

2- 2) تأمین دسترسی مناسب جهت استفاده معلولین جسمی و حرکتی در کلیه ساختمان های دولتی و اماکن عمومی برابر مفاد قانون برنامه توسعه سوم الزامی می باشد.

2 - ضوابط احداث بنا در مناطق مسکونی    

        - در شهر ربط سه تراکم کم، متوسط، زیاد پیش بینی شده است.

1) حداکثر تراکم مسکونی در منطقه مسکونی دارای تراکم کم 120 درصد و تراکم متوسط 180 درصد و در تراکم ویژه 240 درصد سطح قطعه زمین در طبقات می باشد.   

2) حداکثر پیش آمدگی بنا از بر قطعه زمین در کلیه تراکم ها، 60 درصد طول زمین خواهد بود.      

3) میزان احداث بنا (سطح اشغال) در کلیه تراکم ها 60 درصد سطح قطعه زمین خواهد بود.

4) حداکثر تعداد طبقات ساختمان بر روی سطح زمین، پیلوت و یا زیرزمین در تراکم کم 2 طبقه و تراکم متوسط 3 و تراکم زیاد 4 طبقه خواهد بود.

5) حداکثر ارتفاع مفید هر طبقه نبایستی از 3 متر بیشتر و از 7/2 متر کمتر باشد.

6) حداکثر ارتفاع پیلوت و زیرزمین 4/2 متر می باشند. پیلوت و زیرزمین جزو زیربنای مجاز محسوب نمی گردد.

توضیح : احتساب عوارضات متعلق به بند 6 و سایر بند های مذکور در ضوابط شهرسازی طبق تعرفه تصویبی می باشد.

7) حداکثر ارتفاع نورگیر زیرزمین از کف معبر تا زیر سقف 50/1 متر می باشند.

8) لازم است کف پیلوت، همکف معبر باشد.

9) احداث توالت در خارج از بنا (در حیاط) به مساحت حداکثر 3 متر بلامانع است و مساحت آن جزو زیربنای مجاز محسوب نمی گردد.

10) پاسیو و نورگیر با مساحت کمتر از 6 مترمربع جزو زیربنای مجاز محسوب می شود.

11) احداث حیاط خلوت به مساحت حداقل 12 مترمربع و عرض 50/2 متر به منظور نورگیری فضاهای داخلی ساختمان بلامانع بوده و جزو زیربنا محسوب نمی شود.

12) مساحت راه پله به میزان یک دوم سطح زیربنا در کلیه طبقات محاسبه می شود.

13) احداث بام پشته به مساحت حداکثر 14 مترمربع و ارتفاع 5/2 متر بلامانع است. سطح فوق جزو زیربنا محسوب نمی گردد.

14) برای ایوان های سه طرف باز یک سوم سطح و برای ایوان های دو و یک طرف باز، یک دوم و برای جلوآمدگی های بسته (دارای در و پنجره) کل سطح زیربنا محسوب می گردد.

15) احداث پیش آمدگی در بر معابر کمتر از 10 متر ممنوع و در بر معابر بیش از 10 متر مشروط بر آنکه عمق بالکن و پیش آمدگی از یک دوازدهم عرض معبر تجاوز ننماید آزاد است. به هر صورت حداکثر عمق بالکن ها و پیش آمدگی ها 20/1 متر است. ضمناً ارتفاع پیش آمدگی نباید کمتر از 5/4 متر از کف معبر باشد.

16) مساحت قید شده در سند مالکیت، قبل از اعمال عقب نشینی، به شرط واگذاری رایگان متراژ عقب نشینی شده مبنای محاسبه زیربنای مجاز در همکف و طبقات است.

17) قطعاتی که قبل از تصویب طرح هادی دارای سند شش دانگ مالکیت بوده و مساحت آنها کمتر از حداقل مساحت های مجاز تفکیک در مناطق مسکونی باشد، نحوه احداث بنا به صورت زیر خواهد بود :

• در قطعات کمتر از 100 مترمربع، 100 درصد قطعه و در یک طبقه قابل احداث خواهند بود.
• در قطعات 100 مترمربع به بالا و کمتر از 120 مترمربع ، 70 درصد سطح قطعه و در دو طبقه قابل احداث خواهند بود

تبصره : قطعات کوچکتر از 60 مترمربع مساحت، فاقد کاربری مسکونی می باشند. احداث بنا در این قطعات به عنوان خدماتی بلامانع است.

(خدمات عمومی شامل کلیه خدمات انتفاعی همچون نانوایی، دفتر خدمات پستی، دفاتر بیمه و سایر کاربری های تجاری، خدماتی و صنعتی غیرمزاحم و غیرآلوده می باشد).

        18) در پلاک هایی که با توجه به موقعیت توپوگرافی و شوارع همجوار تأمین دسترسی از دو طرف یا بیشتر امکان پذیر باشد و معابر همجوار دارای اختلاف سطح باشند مبنای محاسبه تعداد طبقات مجاز و تراکم مجاز در ضلعی از ساختمان قابل محاسبه خواهد بود که کد کف معبر همجوار پلاک نسبت به سایر شوارع همجوار پلاک در سطح پایین تری قرار داشته باشد.

تبصره : طراحی کلیه موارد در نقشه های اجرایی قبل از تسلیم به شهرداری الزامی بوده و مرقوم نمودن جزئیات زیربنای ترسیمی در تایتل نقشه(جدول رقومی) به تفکیک موضوع اعم از زیربنای مجاز مسکونی یا تجاری ، پارکینگ ، راه پله ، بام پشته ، تراس ، کنسول و پیش آمدگی (طبق آیین نامه مقررات ملی ساختمان) ، استخر و سرویس های بهداشتی داخل محوطه و رمپ و سطوح شیبدار ضمن تأیید مهندسین طراح ، محاسب وناظر وکنترل و تصویب نهایی سازمان نظام مهندسی الزامی می باشد .  

3 - ضوابط تفکیک زمین

        1) در کلیه تفکیک های مجاز مسکونی، آخرین قطعه مسکونی می تواند 20% کمتر از حد نصاب قطعات تفکیکی باشد و شهرداری مجاز است با اخذ عوارض کسری یاد شده نسبت به صدور مجوز تفکیک اقدام نماید.

        2) طول هر قطعه تفکیکی نباید از 5/1 برابر عرض قطعه کمتر  و حداکثر از 3 برابر آن بیشتر باشد. عرض متوسط قطعه به هر حال نبایستی از 7 متر کمتر باشد.

        3) در اراضی که به کاربری مسکونی اختصاص یافته لازم است کلیه نقشه جات تفکیکی پیشنهادی شهرداری در کمیسیون مغایرت های غیراساسی یا کمیسیون هم ارز آن به تصویب برسد.

4- موقعیت ورودی ها و قرارگیری بنا در زمین

        1) در هر بر قطعه فقط یک ورودی نفررو، و یک ورودی پارکینگ مجاز است.

        2) در صورتی که دسترسی قطعه از شمال و یا جنوب قطعه باشد ساختمان باید طبق ضوابط و در ضلع شمالی ساخته شود. 

        3) در صورتی که دسترسی قطعه منحصراً از شرق یا غرب باشد و ضوابط احداث بنا هیچ گونه امکان نورگیری از جنوب را ایجاب ننماید، ساختمان باید طبق ضوابط و در ضلع غربی زمین احداث گردد.

5- ضوابط احداث پارکینگ

        1) در مناطق مسکونی با کلیه تراکم ها احداث یک واحد پارکینگ، به ازاء‌ هر واحد مسکونی ضروری است.

        2) در ساختمان های مسکونی قطعات شمالی که به صورت دو واحدی احداث می گردند، تأمین حداقل یک واحد پارکینگ سرپوشیده ضروری است. همچنین در صورت تک واحدی بودن ساختمان قطعات شمالی، می توان پارکینگ را در محوطه حیاط و مجزا از ساختمان منظور نمود.

        3) حداقل ارتفاع مجاز پارکینگ 7/2 متر و حداقل عرض مجاز آن 3 متر خواهد بود.

        4) در واحدهای مسکونی یک یا دو واحدی با توجه به عدم نیاز به مسیرهای حرکتی، حداقل مساحت مورد نیاز هر واحد پارکینگ 15 مترمربع خواهد بود. در این صورت عرض مفید پارکینگ به ازای هر اتومبیل نباید کمتر از 3 متر باشد.

        5) در صورت عدم امکان احداث پارکینگ، موضوع در کمیته فنی استانداری مطرح و در صورت پذیرش کمیته فنی با اخذ جرایم و عوارض مربوطه نسبت به حذف پارکینگ در ساختمان اقدام شود.

6- ضوابط احداث واحدهای تجاری

        1) در خصوص کلیه ساخت و سازهای غیرمجاز واحدهای تجاری که بدون مجوز احداث گردیده اند، برابر مقررات مربوطه اقدام گردد.( کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری)

        2) احداث واحدهای تجاری جدید اعم از خرده فروشی و عمده فروشی و ... در مجاورت خیابان اصلی درجه یک و خیابان های اصلی درجه دو  با عملکرد شهری و در سایر مناطق با عملکرد محله ای .

        3) حداقل اندازه قطعات تفکیکی تجاری با عملکرد شهری 40 مترمربع و با عملکرد محله ای 15 متر.

4) عرض قطعات تفکیکی باید بیش از یک سوم طول و کمتر از یک دوم طول قطعه تفکیکی باشد، حداقل عرض واحدهای تجاری 3 متر خواهد بود.

5) ارتفاع واحدهای تجاری حداکثر 5/4 متر و تنها در یک طبقه قابل احداث خواهد بود.

6) حداکثر زیربنای مجاز 200 درصد سطح می باشد.

7) احداث زیرزمین به عنوان انبار و پارکینگ بلامانع بوده و جزو زیربنای مجاز محسوب نمی شود.

8) تأمین پارکینگ به مساحت 30 متر به ازای هر 100 مترمربع زیربنای مجاز الزامی است.

        9) تفکیک واحدهای تجاری در داخل هر قطعه تجاری، برای صدور سند مالکیت مستقل برای عملکردهای شهری و ناحیه ای 15 مترمربع و عملکردهای محله ای 18 مترمربع بلامانع خواهد بود.

        10) اختصاص طبقات بالاتر به کاربری مسکونی یا اداری در صورت تأمین سرویس های بهداشتی و ورودی مستقل بلامانع است، در صورتی که با ضوابط کاربری های یاد شده مغایرتی نداشته باشد.

        11) ارتفاع مفید واحدهای تجاری در طبقه همکف 5/4 متر و در طبقات بالاتر 3 متر است.

        12) هرگونه استفاده نورگیری از کف پیاده رو برای زیرزمین واحدهای تجاری ممنوع است.

تبصره : رعایت طراحی سایر کاربری های طرح هادی طبق ضوابط دستور تهیه نقشه اعلامی از طرف دفتر فنی شهرداری الزامی می باشد.

7 - گذربندی

        عرض معابری که در طرح هادی مشخص نگردیده به شرح زیر خواهد بود :

1- 7) عرض بن بست ها (بافت قدیم)

        1-1-7) عرض بن بست هایی که طول آنها تا 50 متر باشد، 4 متر است.

        2-1-7) عرض بن بست هایی که طول آنها 51 تا 100 متر باشد، 6 متر است.

        3-1-7) عرض بن بست هایی که طول آنها 101 تا 150 متر باشد، 8 متر است.

        4-1-7) حداکثر طول بن بست ها 150 متر است.

        5-1-7) دوربرگردان در انتهای بن بست های بیش از 50 متر الزامی است.

2- 7) عرض بن بست ها (بافت جدید)

        1-2-7) عرض بن بست هایی که طول آنها تا 50 متر باشد، 6 متر است.

        2-2-7) عرض بن بست هایی که طول آنها 51 تا 100 متر باشد، 8 متر است.

        3-2-7) عرض بن بست هایی که طول آنها 101 تا 150 متر باشد، 10 متر است.

        4-2-7) حداکثر طول بن بست ها 150 متر است.

        5-2-7) دوربرگردان در انتهای بن بست های بیش از 50 متر الزامی است.

3- 7) عرض معابر بن باز (بافت قدیم)

1-3-7) عرض معابر بن باز که طول آنها تا 250 متر باشد، 8 متر است.

        2-3-7) عرض معابر بن باز که طول آنها 250 تا 400 متر باشد، 10 متر است.

        3-3-7) عرض معابر بن باز که طول آنها 400 تا 600 متر باشد، 12 متر است.

4- 7) عرض معابر بن باز (بافت جدید)

1-4-7) عرض معابر بن باز که طول آنها تا 250 متر باشد، 10 متر است.

        2-4-7) عرض معابر بن باز که طول آنها 250 تا 400 متر باشد، 12 متر است.

        3-4-7) عرض معابر بن باز که طول آنها 400 تا 600 متر باشد، 14 متر است.

4-4-7) عرض معابر بن باز که طول آنها بیش از 600 متر باشد، 16 متر است.

5-4-7) مجموع عرض پیاده روهای گذرهای 12 متری و به بالا نباید از یک سوم عرض گذر کمتر باشد.

6-4-7) در تقاطع گذرهای با عرض 6 متر باید پخ ایجاد شود. میزان پخ بر اساس یک دهم مجموع عرض شوارع از هر ضلع تعیین می گردد. اندازه مذکور طول مساحت های مثلث پخی مورد نظر خواهد بود.

تبصره : معابری که در طرح هادی عرض آنها مشخص شده است عرض تثبیت شده در نقشه طرح هادی و قوس تقاطع آن عیناً باید ملاک عمل قرار گیرد.

8- تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ها

مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید . شورای انتظامی مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند . مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج ودر یکی از جراید کثیر الانتشار اعلام می گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید . مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود .

در مواردی که شهرداری مکف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود ودر صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید . (اصلاحی مصوب 27/6/1358)  

9- مشخصات مندرج در تایتل

- در جدول مشخصات مورد وثوق سازمان نظام مهندسی موارد با شرح ذیل بدون قلم خوردگی یا لاک گرفتگی باید تکمیل گردد :

1) مشخصات دفتر فنی طراح نقشه و آدرس و شماره تلفن محل.

2) مشخصات فردی مالک.

3) مساحت ملک.

4)مساحت زیر بنا های ترسیمی به تفکیک موارد(زیر زمین ، همکف ، اول و... – تجاری یا مسکونی – پارکینگ یا پیلوت- بالکن یاتراس- راه پله و بام پشته – زیر بنای داخل محوطه و سایر موارد طراحی شده)

5) مجموع کل زیر بنای ترسیمی طبق جزئیات درج شده در بند قبل(بند4).

6) تاریخ ومقیاس نقشه ترسیمی.

7) امضاء و مهر مهندسین طراح ، محاسب ، ناظر.

8) تأییدیه موضوع کنترل نقشه طراحی شده در سازمان نظام مهندسی.

9) ارائه فرم های تعهد محضری .

10- کلیات مشخصات فنی نقشه

1)      سایت پلان : استقرار موقعیت زیر بنا طراحی شده در عرصه اعلامی طبق ضوابط دستور تهیه نقشه با مشخص نمودن جهت جغرافیایی و شوارع همجوار عرصه و اندازه گذاری آن

2)      پلان آکس بندی با مشخصات فنی و اندازه گذاری دقیق آن

3)      پلان فنداسیون با در نظر گرفتن جهت های دید در برش و اندازه گذاری جزئیات آن

4)      پلان معماری : شامل کلیه زیر بناهای طراحی شده و مشخص کردن محل های رایزر ، ونت ، داکت ، کمد ، پاسیو ، لوله بخاری ، کانال کولر و سایر موارد.

5)      پلان اجرایی : با رعایت کد های ارتفاعی بر اساس معبر موجود و اندازه گذاری کامل اعم از کلی و جزئی و مشخص نمودن جهت های دید در برش و مشخص نمودن مورد استفاده فضاها با حروف فارسی و رعایت یک مقیاس هماهنگ درتمامی طرح . ( در زمین هایی که در جوار چند معبر قرار دارند عریض ترین آنها ملاک کد ارتفاعی خواهد بود) 

6)      پلان تیر ریزی (طراحی سقف): مشخص بودن نوع سقف طراحی شده و رعایت مشخصات فنی آن طبق مقررات ملی ساختمان و همچنین مشخص بودن کنسول های طراحی شده با اندازه گذاری و مشخصات کامل .

7)      پلان نما : شامل نما های اصلی بطور کامل با در نظر گرفتن باز شوها و مکان های دسترسی طبق ضوابط طرح و همچنین مشخص نمودن کد های ارتفاعی به تعداد سقف و بام پشته .

8)      پلان برش : مشخصاً در جهت دید مشخص شده در طراحی پلان های اجرایی .

9)      پلان شیب بندی : جهت دفع آبهای فصلی با مشخص کردن میزان شیب آنها .

10)   رعایت سایر جزئیات فنی ( دیتایل) طبق قوانین سازمان نظام مهندسی و مقررات ملی ساختمان و آیین نامه های ابلاغی سازمان مسکن و شهرسازی در نقشه ها الزامی می باشد.

11- مقررات فنی و کنترل ساختمان

ماده 30 – شهرداری ها و مراجع صدور پروانه ساختمان ، پروانه شهرک سازی و شهرسازی و سایر مجوز های شروع عملیات ساختمان و کنترل و نظارت بر این گونه طرح ها در مناطق و شهرهای مشمول ماده (4) این قانون برای صدور پروانه و سایر مجوزها تنها نقشه هایی را خواهند پذیرفت که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی دارنده پروانه اشتغال به کار و در حدود صلاحیت مربوط امضاء شده باشد و برای انجام فعالیت های کنترل و نظارت از خدمات این اشخاص در حدود صلاحیت مربوط استفاده نمایند.

ماده 31- در مواردی که نقشه های تسلیمی به شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی و تفکیک اراضی توسط اشخاص حقوقی امضاء و یا تعهد نظارت می شود مسئولیت صحت طراحی و محاسبه و نظارت به عهده مدیرعامل یا رئیس مؤسسه تهیه کننده نقشه است و امضای وی رافع مسئولیت طراح ، محاسب و ناظر نخواهد بود ، مگر اینکه نقشه ها توسط اشخاص حقیقی دیگر در رشته مربوط امضا و یا تعهد نظارت شده باشد .

ماده 32 – اخذ پروانه کسب و پیشه در محل ها و امور موضوع ماده (4) این قانون موکول به داشتن مدارک صلاحیت حرفه ای خواهد بود ، در محل های یاد شده اقدام به امور زیر تخلف از قانون محسوب می شود :

الف – مداخله اشخاص حقیقی و حقوقی فاقد مدرک صلاحیت در امور فنی که اشتغال به آن مستلزم داشتن مدرک صلاحیت است .

ب- اشتغال به امور فنی خارج از حدود صلاحیت مندرج در مدرک صلاحیت .

ج- تأسیس هرگونه مؤسسه ، دفتر یا محل کسب و پیشه برای انجام خدمات فنی بدون داشتن مدرک صلاحیت مربوط.

د- ارائه خدمات مهندسی طراحی ، اجرا و نظارت توسط اشخاص حقیقی و حقوقی که مسئولیت بررسی یا تأیید نقشه و امور مربوط به کنترل ساختمان آن پروژه را نیز بر عهده دارند